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Mietrechtsreformgesetz

Betriebskosten

Die Betriebskostenabrechnung muss Ihrem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode zugegangen sein. Bei dieser Frist handelt es sich um eine Ausschlussfrist. Nach diesem Zeitpunkt können Sie als Vermieter keine Nachzahlungsansprüche mehr geltend machen.

Wichtig: Die Ausschlussfrist gilt nicht für Ihren Mieter! Der kann noch nach diesem Termin geltend machen. Die Abrechnungfrist ist zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Für Ihren Mieter gibt es eine feste "Meckerfrist", an die er sich halten muss. Diese beträgt 1 Jahr ab Zugang der Abrechnung. Nach diesem Termin kann Ihr Mieter keine Einwendungen mehr geltend machen.

Ist der Umlageschlüssel nicht im Mietvertrag festgelegt, müssen Sie die Betriebskosten nach der Fläche umlegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, müssen Sie als Vermieter nach einem Maßstab umlegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.

Die Möglichkeit der Direkt-Abrechnung wird gestrichen. Nur wenn die Mietvertragspartner dies einvernehmlich vereinbaren, ist künftig eine Direktabrechnung möglich.

Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen

Ihr Mieter muss alle Maßnahmen dulden, durch die Energie eingespart wird.

Der geschützte Personenkreis wird erweitert: Die Umbaumaßnahmen dürfen für keine zum Haushalt des Mieters gehörende Person eine unzumutbare Härte bedeuten.

Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze wird gesenkt. Innerhalb von 3 Jahren dürfen Sie die Miete nur noch um maximal 20 % erhöhen. Das sind gegenüber der bisherigen Regelung 10 % weniger.

Kündigung Dreifamilienhaus

Die erleichterte Kündigung für Besitzer von Dreifamilienhäusern wird gestrichen.

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Die Schonfrist des Mieters, innerhalb der er seine rückständigen Zahlungen nachholen kann, wird um 1 Monat auf insgesamt 2 Monate verlängert.

Kündigungsfrist

Für Ihre Mieter gilt ab dem 01.09.2001 unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses die Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für Sie als Vermieter bleibt alles beim Alten - bis auf die 1-jährige Kündigungsfrist ab einer Wohndauer von 10 Jahren. Diese wird gestrichen. Die maximale Kündigungsfrist für Sie als Vermieter beträgt damit ab einer Wohndauer von 8 Jahren 9 Monate.

Für möblierten Wohnraum, der nicht an eine Familie vermietet wurde, gilt die einheitliche Kündigungsfrist von 2 Wochen.

Kündigungsschreiben

Als Vermieter müssen Sie Ihre Kündigung nunmehr ausdrücklich schriftlich begründen. Sonst ist Ihre Kündigung unwirksam.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Künftig soll es einen qualifizierten Mietspiegel geben. Dieser soll zwingendes Begründungsmittel im vorgerichtlichen Mieterhöhungsverfahren werden. Aber: Trotz Vorliegens eines solchen Mietspiegels dürfen Sie als Vermieter Ihr Mieterhöhungsverlangen auch auf andere Begründungsmittel stützen.

Allerdings nur, wenn Sie der Auffassung sind, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung höher liegt, als im qualifizierten Mietspiegel angegeben. In diesem Fall können Sie Ihre Mieterhöhung mit 3 Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründen. Als neues Begründungsmittel kommt künftig eine Mietdatenbank in Betracht.

Die Klagefrist wird zu Ihren Gunsten als Vermieter auf 3 Monate verlängert.

Anders als bisher ist es Ihnen als Vermieter gestattet, einzelne Mängel Ihres Erhöhungsverlangens auch noch während des Rechtsstreits nachzubessern.

Mieterhöhung/Modernisierung

Alle Modernisierungsmaßnahmen, mit denen nachhaltig Energie, wie z. B. Strom, eingespart werden kann, sind umlegbar.

Ihre Ankündigungsfrist wird von 2 auf 3 Monate verlängert.

Die Anforderungen an die Modernisierungsmitteilung werden gelockert. Als Vermieter müssen Sie auch bezüglich des Umfangs und des Beginns der Maßnahme lediglich eine voraussichtliche Angabe machen.

Die Frist des Wirksamwerden der Mieterhöhung verlängert sich um 1 Monat.

Die Kündigungsfrist bei Mieterhöhungen beträgt einheitlich 2 Monate. Die bisherige, 3-monatige Kündigungsfrist wird um 1 vollen Monat verkürzt.

Mieterumbauten

Ist Ihr Mieter oder ein mit ihm im Haushalt lebender Angehöriger behindert, darf er behindertengerechte Umbauten innerhalb und außerhalb der Wohnung vornehmen. Allerdings nicht, ohne vorher Ihre Zustimmung einzuholen und seine Interessen gegen Ihre und die seiner Mitmieter abzuwägen. Der Mieter muss zusätzlich zur Kaution eine Mietsicherheit für den Rückbau der Mieterumbauten leisten - maximal in Höhe der voraussichtlichen Rückbaukosten.

Mietzins

Künftig muss Ihr Mieter die Miete bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats im Voraus zahlen.

Selbständiges Beweisverfahren

Künftig unterbricht die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens die Verjährung.

Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhungen

Die Kündigungsfrist beträgt für jede Mieterhöhungsmöglichkeit 2 Monate. Diese Frist galt bislang nur für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Staffelmiete

Die zeitliche Schranke bei der Staffelmiete ist aufgehoben. Eine Staffelmiete können Sie folglich auch für einen längeren Zeitraum als 10 Jahre vereinbaren.

Tod des Mieters

Neben Familienangehörigen dürfen auch solche Personen in den Mietvertrag eintreten, die in den gemieteten Räumen mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen. Beispielsweise der nicht eheliche Lebenspartner des verstorbenen Mieters - auch wenn es sich dabei um einen gleichgeschlechtlichen Lebenspartner handelt.

Neu: Ihnen als Vermieter wird eine 1-moantige Überlegungsfrist gewährt, innerhalb der Sie sich nach Eintritt des Nachfolgers überlegen dürfen, ob Sie das Mietverhältnis kündigen.

Wenn die Erben ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung haben, benötigen Sie als Vermieter für Ihre Kündigung kein berechtigtes Interesse.

Zeitmietvertrag

Künftig gibt es nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund. Wollen Sie also künftig einen befristeten Mietvertrag abschließen, benötigen Sie dazu ein berechtigtes Interesse. Dieses müssen Sie unbedingt in den Mietvertrag hineinschreiben.

Der einfache Zeitmietvertrag ohne berechtigtes Interesse und mit Fortsetzungsanspruch des Mieters gehört damit der Vergangenheit an.

Zeitmietverträge können Sie im Gegensatz zur bisherigen Regelung für jede beliebige Zeitdauer abschließen.

Ihr Mieter erhält einen Auskunftsanspruch gegen Sie. Will er also über den vereinbarten Zeitpunkt hinaus in der Wohnung bleiben, muss er sich an Sie wenden und erfragen, ob Ihre laut Mietvertrag festgelegte Verwendungsabsicht noch besteht.

Noch Fragen? Mailen Sie uns an: info@pnw.de

Mitgeteilt von: Rechtsanwalt Andreas Neuber, Hauptstraße 19 , 47809 Krefeld, neuber@pnw.de

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